今天与大家分享新形势下房地产投资和融资策略，这个题目比较大，包括三大部分：一．中国房地产行业现状和趋势、二．不同的房地产产品投资策略和三．不同的房地产金融产品融资策略，我会选概括和有选择地来介绍。
第一部分房地产行业发展趋势，它从不同的角度来看有多种：我这里列了七条：第一条就是多元化。未来十年，所以除了住宅大量在建之外，中国的行业大发展也将会集中在商业、旅游、物流、文化、教育和农业等崭新新的领域，譬如特色小镇热潮出现。非住宅投资在2017年占房地产总投资的34%左右。
然后第二条是集中化。到了2017年进入前十强的房地产企业销售总总额加起来已经占到了近1/4的销售量，前30强已经达到了国家整个销售量的近40%；从2018年一季度情况来看前一百强的整体销售额比去年又增长了百分之将近29，现在兼并收购案例也越来越多了，现在品牌集中化非常明显。中国现在很多中小房地产企业都陆续被吞并了，大鱼吃小鱼，这样的情况预计还要持续近三年。
现在我们无论到了纽约或洛杉机和到伦敦或悉尼去，发现国外反而中小开发商非常多，跟中国有点不一样，我理解是这样，国外已经进入存量房时代，它们大量新建房子的时代已经过去，所以都是城市中心的一小块一小块的，也就更加适合中小企业来运作。
第三部分是资产化：持有型增多、物业管理、轻资产管理加强（包括办公、商业、工业和物流、长租公寓等）。房地产市场发展到现在为止，特别是一线城市，像上海和北京新造的房子已经很少了，上海中环内和北京三环内基本上没有房子可建了，换句话说中国一线城市和部分二线城市如天津和杭州等已经出现了二手房交易量超过新房的交易量，即这些城市已经进入了一个存量房时代。这是一个趋势。这样看来以后像物业管理、设施管理、经营管理这方面的工作量会越来越大，对人才和管理的要求也越来越高。
下图是全球开发型和资产管理型房地产上市企业市值趋势比较，黑色的是持有型的全球上市房地产公司即房地产投资信托基金（REITs），它主要是持有的，淡颜色的是全球上市房地产(开发)公司的市值；持有型物业，也可以简单地理解为存量房。从这个趋势来看，最前面1990年全球的时候也是以开发为主导的。其实对于我们国家也是这个情况，1990年的时候或者到2000年的时候，哪怕是北上广也是开发型的占绝对主导，但是到了今天为止北上广深和部分二线城市在已经进入了存量房占主导地位。
第四就是金融化。资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断。
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举两个案例：个人买房要贷款，从长期来一般贷款多的人挣得较多，以前温州炒房团他们做炒房的时候也是付首付款，然后向银行按揭的，但是买了房产其上升幅度一般会超过通货膨胀率，所以从个人来说从银行按揭也是合算的。从企业来看，融资大家都想从银行这边融，但是当前融资难度加大，不是每家企业都能融到的。
从现在全国排行前20强房地产企业来看，大多数都有在香港融资和国内融资两种渠道，这个非常重要，绝对不是一种巧合。前20强房地产公司，恒大、碧桂园、绿城、融创、华润、龙湖等，绝大多数都在香港上市的。因为香港融资成本总体来说这20年都是比国内低且灵活。
最后介绍一下国际化。前二十年，我们主要是吸引海外资金投资中国房地产市场，当然其中也有些限制政策，但总体上是开发的。前几年开始，我国很多房地产企业已经开始投资或者希望投资海外房地产市场，出于各种原因，这个需要是存在的；但由于国家外汇大量流失等原因，从前年年底开始对海外房地产投资有严格的限制，现在大量萎缩了，所以今天在这里特别强调前面的四化。
房地产行业这些未来的发展趋势，不光是对企业的发展战略和具体业务方面有很大的影响，对个人找工作等的影响也是比较深刻的。
以上是第一部分未来的趋势。现在进入了第二部分，不同的房地产投资产品的投资策略。
我们国家在2000年的时候，房地产开发90%是住宅，甚至有些城市占到95以上是住宅开发。但是到了今年情况也不同了，最近得到数据是2017年底，我们国家住宅开发只占了66%，还有34%就是非住宅的，这个量已经非常大了。
上海和北京这些年出让的土地，住宅方面都没有超过50%，我们知道房地产就不仅仅是住宅，从国家分类来看，主要可以分成这样五类：第一类是住宅；第二类是办公；第三类商业；第四类宾馆和旅游；第五类物流和工业厂房。这个分类是根据国家这么多年来运营情况和参照国外的情况的，我国有的城市在具体执行方面也有一些特殊性的调整，但原则是不能突破的。
譬如养老地产建设在旅游景区，那它和旅游地产就比较结合，如果养老地产搞在住宅里面，那就是相当于住宅的，所以它是跟土地性质有关的。土地性质基本上可以这样区分，住宅70年，商业是40年，其他基本都是50年。土地性质不同，使用功能不同，所以它的投资策略都是不同的。
首先是住宅。住宅开发和投资最关键的就是看当地的就业情况和人口情况，这两项一定要注意，见下图。另外国家政策也是至关重要，最近国家一直强调住房不炒，房子是用来住的，这个其实也会极大影响房地产市场和房价；譬如现在长租公寓是建设潮，但也要注意产品定位和盈利性及现金流。
第二是办公楼。办公楼一个特点就是要扎堆。上海现在入住率高和价格最贵的地方不在淮海路，也不在南京路，在浦东陆家嘴；北京现在入住率高和价格贵的在金融街、国贸和中关村。办公楼扎堆，工作效率就高了，这一点非常重要。
第三是商场。商业地产受到互联网的冲击是显而易见的，现在商场从购物方面应该是越来越少了，都是吃喝玩乐，所以商场现在跟吃喝玩乐密切相关。另外像京东，虽然它物流仓库基地都放在郊区，广义上其实它做的是商业地产，这些物流基地其实是为商业配套的，用的土地其实是工业用地。回想以前搞商场，一到四层是卖东西的，第五层可能是仓库，只不过现在这个第五层的仓库放到郊区去了。
第四是宾馆和旅游。传统的宾馆。譬如五星级的，宾馆里要配置多个餐厅和一些商店，但是未来趋势应该建设更多配套设施少的精品酒店或者酒店式公寓，甚至有一些酒店式公寓，跟长租公寓结合的这种会越来越多。
国内很多开发商做旅游也是看到周围有配套的土地，这一点也是挺关键的；纯粹做旅游通过门票，回收挺困难的。当然纯粹做旅游的成功案例也是不少的。
我们国家养老地产也有一部分误区，虽然说郊区的住宅满足了部分老年人养生的需求，但其实有时候也不见得都合适，年纪大了，特别到了七八十岁，建议可以学国外的一些做法，我以前工作过多年的澳大利亚公司Lend Lease也做养老地产，但房子是建在市区且离医院很近，房子不很大，两房一厅或者一房一厅都可以，老年人看医生比较方便，住在市区生活各方面都也比较方便。
第五是物流和工业。去年下半年，万科成为了普洛斯物业物流公司的大股东，从我曾经直接参与过两个工厂的建设，一个在上海一个在苏州，我对工业和物流房产还是有一定了解。其实工业和物流它都是量身定做。量身定做非常重要，拿地之前要和工厂方交流的，因为每一个工厂对流水线都有要求的，所以国内华夏幸福做的比较成功，跟这个也是有关系的，一定要量身定做。
最后一部分是不同的房地产金融产品的融资策略。从去年开始开发商融资难道又加大，特别是百强之后的房地产企业融资非常难。国家现在一直强调的去杠杆，今年银行的资金2018年肯定会紧的。开发贷额度减少，减少非标业务。今年上半年甚至出现了前30强的房地产企业，满足432后开发贷还是不能获得的现象，这就可以看到今年银行房地产贷款规模在缩小，委托贷款和并购贷款也有极大的限制；譬如委托贷款，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”。投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。
人民银行将保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融风险紧随其后。加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。
信托：满足432。信托今年一季度的量反而大大超过去年，在房地产方面的量非常非常多，而且价格在往上升。因为信托的成本都比较高的，它给投资人都要7%到8%左右，那他给开发商要9%到11%左右。今年总体成本要超越去年同时期的0.9左右。
资产管理计划：要求集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产。定向投向委托贷款的资产或信贷资产需要向上穿透符合银监会的委贷新规。另外，集合类和基金一对多投向信托贷款的停止备案。基金业协会也明确对“明股实债”和“明基实债”不予备案。
2018年房地产企业在房地产私募股权基金和资产证券化方面还是有很大的机会。房地产企业参与私募股权基金要以正股权或者夹层投资主导，房地产资产证券化对发行主题有一定的要求，项目也最好在一和二线城市。
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发布于 2022-09-01 20:41:06 回复