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来源：“现代咨询”公众号

作者：康峰

作者简介：康峰，系江苏现代资产投资管理顾问有限公司投融资事业部合伙人、副总经理，现代研究院高级研究员。

根据中央政府的政策指导，中国城镇化进程正在进入一个快速推进的时期，基于城镇化探索和发展已经取得的成果和各种外部因素带来的时代机遇，综合预计到2030年我国的城镇化率将达到70%以上。在这个目标体系下，从城市向城镇的发展趋势逐渐明显，给区域开发带来了重要的契机。

一、我国在区域开发实践中遇到的问题

区域开发是城市中对特定区域内的自然资源、社会资源进行科学评估、规划的基础上，采用工程的、生物的或综合的措施进行综合的、合理地开发利用，使其达到经济、社会、生态三个最佳效益的统一，不断推进本区域社会、经济、环境的可持续发展。在实际的城市建设过程中，城市建设决策往往更注重区域空间开发利用的规划，而忽视了对区域资源的有效评估。在过去十多年的区域开发过程中，不同区域和规模的城市都大干快上地进行区域项目的开发，各地新区、园区林立，虽然从一定程度上增加了社会投资，加快了区域经济发展，但是也存在比较突出的问题，一方面，区域开发决策没有依据实际情况，规模大、速度快、级别高，在实际建设过程中因为资金支持不到位，为了推动开发，往往不按照规划的要求进行，往往成了“规划规划，纸上画画，墙上挂挂”，资金链断裂、开发中断、项目失败的情况屡见不鲜；另一方面，区域开发缺乏差异化的核心竞争力，区域概念雷同，到处都是文化产业园、智慧产业园、物流园、动漫园、CBD、总部经济体、旅游地产等等，不管自身的实际条件，不依据自身的优势，园区的运营状况很不理想，区域开发虽然建设完成，但是功能目标没有实现，成了没有企业入驻的CBD、没有人的主题公园、产业混乱的产业园区，造成了大量的资源浪费。

二、以投融资规划为区域开发破题

（一）基于现阶段仍要以具有一定远见和高度的规划指导为目标

从现阶段我国城镇化率水平和阶段性目标的差距来看，城镇化的大发展才仍然处在起步阶段，同时基于政府决策者的任职和考核机制，能否以目标为导向，抓住时代机遇，投以最大的努力成为了区域开发价值的重要因素，因此，现阶段城镇化仍要以具有一定远见和高度的规划指导为目标。在这样的目标要求下，各方面的资源都处于相对紧张的状态，而投融资规划可以有效地对相关的资源利用进行规划，为区域开发巨大的价值量保驾护航。

（二）基于我国较高的发展速度下城建融资紧张的状况将长期存在

随着我国金融体制改革的不断深化，虽然城建融资的渠道会越来越广泛，但是由于债务的积累以及效率不足，城建融资的难度也将一定程度的提高，而一段时间内，我国仍然要以投资作为国民经济发展的重要支柱，因此，城建融资紧张的状况也将长期存在。要确保资金支持的连续性必须通过统筹规划和多元化融资拓展，而投融资规划能够较好的为区域开发的资金平衡和滚动开发进行多方面的统筹，以融资策划为区域开发实施提供相对稳定可靠的资金来源。

（三）基于区域开发对功能效率的要求不断提高

在融资渠道不断拓展，区域开发功能要求不断明确的情况下，一方面，政府在主导区域开发时必然希望用最少的资源、最快的速度实现区域开发的价值定位，而如何选择区域和项目组合的开发时序，确保区域功能的迅速积累、放大并最终实现价值目标，需要通过投融资规划对开发初期的各项行为进行精准的分析；另一方面，在大体量的开发规模下，初期资金的流动主要基于项目的目标定位，而后续的资金支持必然要依靠项目自身的价值发挥以及阶段性的开发成果。在投融资规划下，稳定的开发推进过程和客观的开发预期是提高区域开发效率的有效保障。

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三、区域开发规划体系从三维向四维的发展

我国现行城市规划体系包括城市总体规划、城市的分区规划、城市控制性详细规划、各个地块的修建性详细规划等，从城市发展的角度看，城市规划体系是城市阶段性发展的目标体系，而要将城市的发展通过动态的方式表达出来，必须以发展演进的形式体现，也就是必须实现区域规划体系从三维空间规划到四维时空的动态规划，而增加的第四维度，正是以投融资为线索的开发落实的过程规划。

（一）开发演进的过程规划是实现功能的检验

区域功能总体定位是区域规划的基础，而功能策划是区域定位的首要依据，包括产业、商业、生态等功能策划，直接指导了整个区域开发规划的方向。四维时空的开发演进规划不仅仅是为建设规划的落实提供支持，而且能够从功能策划的角度，检验区域功能累积和实现的过程。

（二）开发演进的过程规划是对资金支持的检验

区域开发启动后必须保证资金的持续性支持，一旦出现资金短缺造成开发停滞，对区域开发的功能实现、价值预期会造成很大的影响，势必造成前期资源的浪费、开发效率的降低以及后续融资的难度增加，区域开发的演进过程应当是一个分阶段、分区块、分功能的演进策略，通过不同的开发策略，提高资金和资源的使用效率和投入与收益的相互配合，一方面以静态的资金、资源总量为支撑，另一方面以动态的循环的资金流动来确保每一阶段的顺利实施。

（三）开发演进的过程规划是对开发效率的评估和调整

在对开发资金进行一定的评估和预期的基础上，要高效的发挥开发模式和资源价值转换的作用，需要根据开发主体有针对性的要求进行优化，以不同的效率要求进行规划分析，从开发收益到开发速度，从短期功能需求到长期战略目标，不同的区域开发项目所依据的分析边界都不同，开发演进的过程规划可以对开发效率进行有效的评估，以特定的效率要求，对区域开发的时序和模式进行调整。

四、以投融资为核心积聚能量突破发展

区域开发投融资规划是以资金统筹为基本内容，综合区域开发的多种因素分析，通过开发演进的形式，以实现最终功能和价值收益的动态的系统工程。 区域开发投融资规划以投融资为核心，但不仅仅是资金的统筹规划，根据系统工程的理论，以资金统筹为基础目标的多种因素，包括开发平台的构建发展、土地运作的收益优化、开发和融资模式的创新、开发时序的安排和调整以及融资与偿债的平衡等等。

每一个因素虽然都是以资金为导向进行研究，但是同时又是一个独立的价值体现。功能的配套和产业的集群与开发时序相互影响，开发体量和进度要求与开发平台的构建和发展相互影响，项目性质和融资需求对开发模式有不同的要求，要在特定的目标框架下，只有通过系统工程的方法以不同的变量推导不同的输出，再通过多变量模型进行变量之间的综合分析。

（一）平台的构建和发展

根据区域开发的体量和特征，需要选择一个合适的开发主体并且配合以一定规模的资产资源，才能支持整个开发过程中资金和管理的需求。投融资规划提出了平台构建中以投融资为导向的组织和管理优化并且根据静态的投资体量测算，提出开发主体资产资源配置的基础要求，这个根据不同的开发策略提出来的要求，是开发主体进行资源挖掘和整合的基础目标，并且伴随着区域开发的不断推进，如何发展开发主体以不断适应区域的开发要求，也是投融资规划研究的一个外延。

（二）土地的运作

土地运作是区域开发投融资规划的一个重要内容，土地的开发不仅仅是项目开发的基础条件，同时也是开发投入的重要资金来源，投融资规划力求在特定的开发时序下，为项目开发提供基础资源，在土地资金的封闭循环中，实现项目资金的不断再投入，并且从土地价值提升的角度，实现土地开发收益的最大化。

（三）模式的创新

区域开发的模式以区域功能的定位不同和层面的不同包含了投资模式、招商模式、运营模式和融资模式等等。根据项目的经营性质分类，合理的使用PPP模式引入民间资本和战略投资，可以提高开发效率，减少资金投入。根据产业集群的发展方式和区域基础优势，选择不同的招商模式，可以有效的发挥区域开发的功能价值。根据不同的运营模式，可以在开发主体、行政主体和商业运营主体之间形成有效的配合，实现运营价值的提升。最重要的是根据融资策划，来指导整合区域开发的模式设置和创新，最终实现了高效而成体系的融资模式。

（四）时序的优化

开发时序的设置往往是首要的规划目标，在单一目标的要求下，可以简单而迅速地提出区域开发的基本时序，所有的其他因素必须在这个时序下进行分析，一旦开发推演遇到问题和障碍，再根据多因素的综合分析协调的结果，对开发时序进行优化，最后以多目标体系综合评价开发时序的科学性。

（五）资金的平衡

对资金流动的测算和预期是区域开发投融资规划实践意义最直观的体现，在区域开发的每一个阶段，虽然仅仅通过投融资规划不能解决所有的资金问题，但是投融资规划在一定的开发时序、开发模式和土地运作方案下对资金的平衡测算意义非常重大，它不仅仅是投融资工作的目标指导，而且是开发过程中的资金偏差的计算标准和调整依据， 投资计划、融资计划和偿债计划的相互平衡时实现可持续开发的基础。

五、不同的介入契机体现不同的价值

实际上，区域开发建设投融资规划的体系在不同的区域开发项目中具有不同的结构，在区域开发的不同阶段，投融资规划所体现的价值不同，所以所导入的投融资规划的体系结构和内容也不同，然而不变的是它始终是以投融资为导向，发挥开发演进第四位规划的独有价值和意义。

（一）前期策划规划阶段

区域开发的前期策划规划阶段，区域开发的整体定义已经明确，建设规划也初步形成，这个时候导入投融资规划工作，虽然还无法确定投入的总量和开发时序，但是在土地运作、开发模式和平台构建及优化方面的分析，能够从投融资的角度对规划工作提出一定的建议，以投融资导向进行的分析介入越早，解决区域开发投融资问题就越简单。

（二）开发建设实施初期

在区域开发建设实施的初期，区域开发的详细规划已经完成，开发的主体已经明确，此时投融资规划工作的介入可以有效地对区域开发的资源配置进行静态和动态的平衡测算，并据此提出在平台整合、开发模式、土地运作、功能实现、融资方式以及开发时序等方面的建议，中国现代集团能够在此基础上提供一揽子的资金解决方案，实现区域开发融资的外包合作。

（三）开发建设实施过程

在区域开发建设的实施过程阶段，投融资规划工作的介入，可以有针对性的对已经完成的开发工作进行总结建议，对开发过程中遇到的相关问题提出解决方案，并以此为依据进行后续开发建设的投融资规划，在保证持续开发的基础上，重点分析提高开发效率和开发收益的措施。

当然，任何一种咨询服务都不可能完全突破基础条件解决所有的问题，但是使用科学的规划方法指导区域开发建设所带来的价值提升是难以估计的，其所带来的后续影响也将在区域持续体现。

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