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截至目前，北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中，分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区，其中60%位于北京一小时经济圈内。

以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例，一套一宅一院的农庄，一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄，年租金从2万元到5万元，也可以定制或者自己装修，自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。

由于是从农民手中统一租赁到宅基地，所有权依然在农民手中，但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收，另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。以租金为例，1年5万元的租金，农民可以分成2万元。

去年9月19日，国务院直属央企中国建材集团旗下A股上市公司北新建材、中国最大的新型建材产业集团，全球发展最快的新型房屋产业集团、全球先进的自主知识产权、国内唯一实现“材料房屋一体化”的北新房屋总经理尹稷华与全球首创“共享农庄”平台，全国首家领先的闲置农宅租赁合作服务交易供应商北京万鸿信息服务有限公司董事长钟鹊飞在全国双创活动周现场签订战略合作协议，将共同打造“共享农庄”，近期将大规模投入北京市场，成为北京市民、企业居住模式中的一个新品。

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深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日，国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

“共享农庄”简而言之就是在不改变农民所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术为平台，与城市租赁住房需求对接，形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。

北京万鸿董事长钟鹊飞说，“三农问题”最终需要城市的资本、管理、技术反哺来得以解决。随着城市化的快速发展，农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的特大型城市，人口、资本、技术、人才过载，住房过载，造成了同在一城，“城市病”和“农村病”并存的局面。

共享农庄有什么优势？

“共享农庄”模式的优点在于农民最大程度的自愿、自主、自发参与，充分尊重了农村发展现状与传统民俗风情，在不影响正常农村生产生活的环境下，引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业，增加农民收入，增强市场与经营意识。

“共享农庄”提倡因地制宜，在统一规划下小规模、创新性发展农庄经济，避免了过度城镇化过程中对农业生产环境的侵害，能让无法规模城镇化或不满开发商开发的区域也享受人居升级，又逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。

“共享农庄”第三个优势是，农庄使用权共享，收益在合作各方共享，资产增值收益大部分归属农民，平台获得信息中介服务费用，日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。

“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任，博士生导师叶剑平教授说，整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义——

“安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农村资产安全，“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务，城市消费者同样安心安全。　

“居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄，吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。　　

“乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。

“业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展的基础。　

这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。

未来的共享农庄是什么样子？

简单概括来说，村民可将现有房屋进行改造升级，将民宿出租，民宿的经营权、股权可转让。城里人、候鸟老人可租赁农田农庄，用于农业生产或农事体验。这就是未来的“共享农庄”。

共享农庄建设原则

1、逢建必报不能超过三层

坚持规划管控。强化农庄民宿（客栈）建设的体量、高度和风貌管控，民宿（客栈）不能超过三层，充分体现海南地域特色。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所。

2、基础条件好的村庄、农场先行试点

坚持资源共享。把农庄建设与全域旅游、百镇千村建设以及休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合，统筹推进。选择一批基础条件好的村庄、农场等先行试点。

3、优先在贫困村发展“共享农庄”

坚持助力脱贫。把发展“共享农庄”和脱贫攻坚紧密结合起来，优先在自然环境良好的贫困村特别是少数民族贫困村发展“共享农庄”，形成贫困户与经营主体利益共同体， 通过土地入股、出租、在农庄务工等方式增加贫困户收入。探索运用“共享农庄”理念开展生态移民扶贫。

建设内容——五种类型

1、产品订制型

对消费者认养的农作物建立档案，严格按照约定标准进行生产。产品成熟后，按照消费者的要求既可配送到指定地点，也可进行代销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。

2、休闲养生型

鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民，用于农业生产或农事体验。

3、投资回报型

消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。

4、扶贫济困型

引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫困户持续稳定增收。

5、文化创意型

立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。

加强基础设施建设

改善农业生产条件，完善农庄通信网络基础设施，完善物流体系建设，推进快递下乡工程。提升旅游功能，完善农庄及周边的道路、景观、旅游厕所、生态停车场、污水处理、标识标牌等设施，实现农庄景区化。

打造标准化品牌

建立健全“共享农庄”标准体系，并进行认证。为消费者提供绿色、优质、安全的农产品。支持农庄建立农业物联网系统和可视化监控系统，实行全程可视化生产。

搭建网络推广平台

设计全省统一的“共享农庄”品牌形象，公开遴选专业营销公司，开展推介，打造“共享农庄”品牌。经认证的“共享农庄”可进入省级平台，参与省级平台组织的集中宣传营销活动，并在平台上发布产品。

三大开发模式

1、整村综合开发模式

由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可转让；将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

2、村庄农房改造升级开发模式

由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级，其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

3、基地开发模式

企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

政策扶持

1、发展“共享农庄”财政支出优先保障

完善财政支持政策。积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，采取先建后补、贷款贴息、贷款担保等方式支持发展“共享农庄”。

2、拓宽抵押物范围积极向农庄发放贷款

创新金融保险政策。拓宽抵（质）押物范围，积极开展存货抵押、订单抵押、畜禽产品抵押等创新业务，向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款等。

3、鼓励文昌利用土地试点“共享农庄”

落实用地政策。鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”，取得经验后适当在全省推广。

4、对“共享农庄”基础设施项目给予奖补

鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”。对以租赁合作方式利用空闲农房建设“共享农庄”的，由市县政府给予奖补。对发展“共享农庄”中的基础设施和公共服务设施项目给予奖补等。

共享农场成为田园综合体和美丽乡村的现代农业发展重要方式

共享经济发展到现在，从来没有任何一个时期比今天更火热，而农业领域的第一道“共享”曙光，出现在了农场里。

那么共享农场究竟是怎样的一种模式，在这种模式下要借助哪些载体，又是如何实现盈利的呢?

目前，田园综合体和美丽乡村建设在全国范围的热度都在持续升温，“共享农场”的孕育空间正在慢慢变大。

资源利益共享，让梦想照进现实

有人说，共享农场就是把共享经济的理念，带到具体的农场经营中去，打造出的大联盟。这个大联盟成员包括：消费者、农场、线上及线下的购物渠道和流程。保证良好的农场体验，包括参与农事活动和购买土地、农资、农产品衍生品的工艺制作等的体验。

首先，共享农庄“共什么”？农庄的共享结构

农庄的共享主要在农户与旅游者之间得以实现，体现在游客共享民宿、共享农村的餐饮及生活方式、共享农户的生产资料（包括农田、农具、果蔬种植等）以及共享农产品等主要结构上。消费者共享农庄资源，形成农庄的共享结构模式，农庄共享主要体现在：股权共享、资产共享、生产资料共享和生活资料共享。

共享房屋：旅游者通过购买房屋一定比例的使用权，从而实现一定期限内一段时间的使用权，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益。通过时权交换公司这个平台还可以实现分地域实权的交换。

共享田园：这种共享可以是时权共享、产品共享、生活共享、股权共享（农民、合作社、投资人、消费者的股权三结合）、资产共享和生产生活资料共享等。通过这种共享模式可以实现土地的流转、土地品种选择权、土地种植权、农产品采摘权及处置权。

其次，共享农庄“享什么”？农庄的发展结构

共享交易平台作为一种媒介，主要对接的是乡村闲置资源与消费者需求，从而实现闲置资源的社会共享，具体说就是乡村提供土地、房屋、食品等，消费者通过这个平台实现这些资源、产品的共享。共享农庄提供的就是这样一个平台, 通过协调农户、企业、政府的不同角色，整合资源，构建交易平台,实现乡村与消费者之间的共享。共享农庄是在农户、企业和政府共同支持下建立的，其中农户提供资源支持，企业对共享农庄进行顶级的规划设计和开发运营，政府支持引导共享农庄建立并提供保障。

如何共享？农庄共享交易平台服务

农庄共享交易平台是利用“互联网+”与VR等新技术，以企业和政府为支撑，实现农庄闲置资源的转化，对接消费者，实现资源需求最大化的配对，最终转变为消费者共享的消费产品的有效交易平台。

特色美食、闲置房屋、闲置交通工具、闲置农田、特色物产、特色休闲娱乐方式和民俗活动等所有乡村闲置的资源都可以成为农庄闲置的可以共享的资源，而农庄共享交易平台服务的作用就是将这些闲置资源产品化，成为诸如农庄私厨、时权民宿、农事体验、农产品异地购等消费者可以直接共享的产品，实现资源需求最大化配对。

“共享农庄”作为一种平台化思维的产物，对于政府、农庄主、农民以及城市消费者而言，可谓“四赢”局面——

对于政府而言：“共享农庄”模式，通过使用权的交易，将农庄的闲置资源与城市需求之间进行最大化、最优化的重新匹配，将不确定的流动性转化为稳定的连接，间接地缩减了城乡差距问题。

对于农庄和农民而言：通过产品认养、托管代种、自行耕种、房屋租赁等多种私人定制形式，不仅可以降低经营风险、提升产品附加值，还能够和以往低频消费的用户建立强连接。

对于城市消费者而言：有一方良田，播撒夏秋之繁实，有一处宅院，纳三五好友，赏四季之风月，可谓是人生最大幸事。

这种梦想和经营一家农庄的现实，对于大多数人来说都遥不可及。不过，如今“共享农庄”模式的出现，将“梦想照进了现实”。此时，农庄作为一种生活、一个自由呼吸的场所，一个城乡之间“第三种生活”的本质属性，也因为共享经济的融入，得以淋漓尽致地展现。

共享经济，如何实现盈利？

目前，在广州等地已经诞生了一些专注于做共享农场的运营商，他们在全国各地接收闲置土地进行托管，规划改造成统一管理的农场，然后实行标准化生产。这些运营商有专门的团队，确保农场进行标准化的有机种植，并且将农场分割成若干片区，由城市家庭在线下单来认领土地的收获权。

这些取得收获权的家庭，就是农场的共享会员，而像种植、生产等等流程则是由运营商的专业团队去操作。

从概念上来讲，确实比较可行，可以吸引很多有田园梦的城市人。但是落实到具体的实施和盈利方面，就会有人产生疑问，毕竟共享农场整个项目操作下来投入也很大，除了收取一些会员费，还有哪些盈利点，利润空间到底有多大?

利润空间与产品附加值成正比

共享农场大多都是走标准化有机种植的路线，有了会员的见证，产品质量有目共睹，在高度重视食品安全的今天，优质农产品的价值只会不断提升。有些水果基地会举行采摘活动，从而把农产品卖出去，这种形式比去寻找渠道销售更具价值。

不仅卖农产品可以赚钱，还能发挥其附加价值，加工、配送、餐厅……都可以囊括其中。

曾有一家农户，去年种了100亩红薯，因为一时没有找到卖家，就策划了一场“与孩子一起挖红薯”的亲子活动，报名费仅需100元就能体验到挖红薯、烤红薯、品尝红薯的乐趣，还能把挖到的红薯带回家。一场持续1个月的活动，100亩红薯基本上都卖完了。

租赁

依靠租赁赚钱是农业共享模式的最可靠的保证，通过提供租赁服务可以实现资源的价值。其中，比较多的就是土地租赁、农机租赁。共享农场永远不缺可以租赁的资源，只要农场还有闲置资源，就能租赁出去，既能赚钱又有社会效益。

比如：农场或者合作社耗资百万购买的收割机。一旦完成了自己农场或者合作社的收割任务，剩下的时间可以通过租赁的方式服务周边的农民。

资本运作

这一点有点像共享单车模式，把平台打造成资金池，通过聚焦钱和资源，之后再通过资本运作，从而完成财富再造。农场的会员多了，自然共享农场就成了一个资金池，会员费、认领费聚集起来，可以用于投资其他项目。不过这样的资本运作必须谨慎，要有科学的规划和风险预估。

举个例子：一家养殖大户，养了5000头猪。如果采用领养的方式，一头猪以1000元被领养，那么就有500万元的现金。养殖大户可以凭借这500万投资其他项目，从而实现财富的增长。

最后，也有人认为共享模式适合体量大的市场。就农业来说，也有很多大体量市场，比如农资、农产品等。但如何实现供应链及价值链再造就成为农业经营者思考的重点。

延伸价值

欧美很多共享农场都与学校合作，推出亲子科普教育，只要农场的宣传和包装做得好，服务扎实到位，人流量可想而知。制定一个合适的价目表，就能坐等收钱。

共享模式具体实现载体

农村土地

国家提倡土地流转与变现，土地已经成为资本追捧的对象。一家创业型公司如果流转了1000亩土地可以通过共享模式来解决资金的困局。目前有些地方已经在开始认种、认养的项目。只要你有地，你也可以开展认种、认养项目。

比如，一个城市家庭可以认种1亩地，支付管理费用，之后由你来帮他们打理，种出来的农产品归城市用户。这样就解决了谁来种地、融资等问题。

农机

很多农场主之前会抱怨农机的价格太贵，一台农机十几万，甚至上百万。而且，要命的是农机闲置率太高。如果通过开展农机租赁，一台农机可以提供给一个村里的农户使用，大家一起来共享这台农机。这样，也可以减轻创业者资金压力和现金流。

农村物流

目前，很多大型的物流公司。比如顺丰、申通等物流的渠道已经下沉到村镇了。国家也发文提出发展农用车来开展物流和配送。毕竟，农村比较分散，物流跑起来比较吃力。如果，通过一辆农用车来共享物流配送，是不是也可以破解农村物流难题?

农村仓储

农产品大量上市之后，不可能一次就全卖掉。因此，仓储或冷链显得特别重要。但建设一个仓储成本太高、闲置率也特别大。通过共享模式，激活农村仓储，提供仓储利用率，帮助农民解决农产品存储及农产品安全等问题。

销售渠道

得渠道者，得天下。但，这些销售渠道能否拿来共享快速激活农产品销售呢?目前，农产品电商就在扮演着渠道共享的角色。只要你的产品足够好，就能通过电商平台卖到全国乃至全世界。

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