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一、诉争房屋系居住使用而不涉及商业经营，疫情并不影响诉争房屋的使用价值，承租人以此为由拒付租金构成违约

二、出租人与承租人就疫情影响签订租金优惠补充协议，约定如承租人未按期支付优惠后的租金，出租人有权要求承租人按原合同支付全部租金，该约定有效

三、诉争房屋正常使用，但因新冠疫情致承租人经营收益减少，不足以成为其长期未按约支付租金的理由

四、因疫情对诉争房屋正常使用造成影响的，法院倾向于根据利益平衡与公平原则判定出租人与承租人共担风险

五、疫情防控常态化期间，承租人仍主张受疫情影响有权迟延支付租金的，难以获得支持

六 、出租人并非国有企业，承租人主张按照承租国有房屋的相关政策减免租金，缺乏依据

新型冠状病毒引发的疫情还在持续，一直以来，为控制疫情传播，各地政府根据当地疫情态势相继采取了交通管制、人员管控等防疫管控措施，而疫情及其管控措施对一些合同的履行产生了深远影响，由疫情引发的合同纠纷案件数量一度增长，在房屋租赁领域尤为明显。本文结合案例，梳理出有关疫情影响下房屋减免纠纷在司法实务中的若干裁判规则，以供参考。

一诉争房屋系居住使用而不涉及商业经营，疫情并不影响诉争房屋的使用价值，承租人以此为由拒付租金构成违约

【案例】武汉市汉阳区人民法院：邓明与湖北好租宝公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷（2020）鄂0105民初5187号

裁判摘要：原、被告双方签订的合同虽名为出租房屋委托合同，但从双方合同约定的内容可以看出，系原告将房屋交付被告使用、收益，被告支付租金的合同，双方之间系房屋租赁合同关系。首先，新冠××疫情是否导致原、被告之间的房屋租赁合同关系不能履行，原、被告之间的房屋租赁合同系关于住宅的租赁，仅涉及对于诉争房屋的居住使用而不涉及使用诉争房屋经营，新冠××疫情并不影响对诉争房屋的居住使用。其次，被告拒付租金是否构成违约，被告在新冠××疫情导致的封城期间不能缴纳租金，但在2020年4月其公司复工后应予缴纳租金，被告拒绝支付租金构成违约。本案原、被告之间租赁合同的解除系因为被告违约导致，被告应支付2020年5月4日合同解除之前的房屋租金。2020年1月24日至4月8日期间虽系新冠××疫情导致的封城期间，但本案诉争房屋系住宅租赁，被告好租宝公司已收取了次承租人至2020年3月6日的租金和扣留了相当于一个月租金的押金，被告在该期间并无租金损失，故其仍应对原告支付其使用期间的租金，被告应按每月人民币2,200元的标准支付2020年3月13日至5月4日期间的房屋租金合计人民币3,813.33元。因为被告违约导致合同解除，被告依约应承担违约责任。依据双方合同约定，被告应支付月租金额三倍的违约金即人民币6,600元。

二出租人与承租人就疫情影响签订租金优惠补充协议，约定如承租人未按期支付优惠后的租金，出租人有权要求承租人按原合同支付全部租金，该约定有效

【案例】上海市第一中级人民法院：上海浦东苏宁易购商业管理有限公司与上海万达广场置业有限公司房屋租赁合同纠纷 （2021）沪01民终13362号

裁判摘要：补充协议已经明确约定了租金优惠金额、支付期限、万达公司取消租金优惠的情形等内容，现浦东苏宁易购公司未按约定期限支付租金，已构成违约。在万达公司明确函告取消租金优惠的情况下，浦东苏宁易购公司应按照未减免前的租金标准向万达公司支付相应租金。至于浦东苏宁易购公司主张逾期支付租金的违约金计算标准过高，因双方在租赁合同中对逾期付款的违约责任有明确约定，且在双方就租金优惠达成补充协议后，浦东苏宁易购公司仍然未能按约支付租金，违约情形明显，双方约定的日万分之三的违约金计算标准亦在合理范围内，故对浦东苏宁易购公司的该项上诉意见，本院不予采纳。

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三诉争房屋正常使用，但因新冠疫情致承租人经营收益减少，不足以成为其长期未按约支付租金的理由

【案例】上海市第二中级人民法院：李忠太与高虎泉等所有权确认纠纷 （2021）沪01民终8223号

裁判摘要：老场坊公司与众桁公司订立的《租赁合同》、相关补充协议及《调解协议书》系当事人双方的真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。在履约过程中，作为出租方的老场坊公司考虑到新冠疫情的影响已经作出免除众桁公司2020年2至4月租金的决定，众桁公司要求继续免租理由不能成立，其提出的因新冠疫情致其经营收益减少并不足以成为其长期未按约支付后续租金的理由。鉴于其存在拖欠租金的行为，一审法院认定其已构成根本违约是正确的。

【案例】上海市浦东新区人民法院：上海上泰置业有限公司与上海思旭建筑装潢有限公司房屋租赁合同纠纷 （2020）沪0115民初51776号

裁判摘要：双方在合同期满后对续租事宜进行了一段时期的磋商，且适逢新冠肺炎疫情爆发，原告为防疫之需而要求被告暂停营业，对于系争房屋内被告何时恢复营业双方各执一词。系争房屋门上虽于2020年2月底张贴了“暂停营业”的字条，但自2020年3月24日起本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此后相关产业陆续恢复营业，该字条并未影响被告在适当的时期恢复使用房屋。在本案诉讼期间，“暂停营业”的字条仍张贴于系争房屋门上，而被告已然正常经营。故被告主张不支付2020年6月之前的房屋使用费，本院难以采纳。

四因疫情对诉争房屋正常使用造成影响的，法院倾向于根据利益平衡与公平原则判定出租人与承租人共担风险

【案例】广东省广州市中级人民法院：广州市七田真信息咨询有限公司、广州市高德美居置业有限公司房屋租赁合同纠纷 （2021）粤01民终26884号

裁判摘要：本案是涉疫情租赁合同纠纷案件，七田真公司经营范围是从事教育咨询服务等，因疫情原因对涉案租赁物的正常使用确实造成影响，但此情况不可归责于双方，双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金等方式共担风险，共渡难关。一审法院酌情确定上述期限内的租金标准按50%支付，已是充分考虑疫情对双方的影响，对合同约定的租金标准进行的变更，符合公平原则，本院予以维持。

五疫情防控常态化期间，承租人仍主张受疫情影响有权迟延支付租金的，难以获得支持

【案例】北京市第二中级人民法院：上海一茶一坐餐饮有限公司北京第八分公司与港铁（北京）商业设施管理有限公司房屋租赁合同纠纷 （2022）京02民终2268号

裁判摘要：2020年1月下旬北京市突发疫情，至2020年下半年，疫情防控已经成为常态化管理措施，作为经营者，一茶一坐第八分公司应该对因疫情可能带来的经营风险有合理预期和应对措施。同时，港铁公司在多次致函催交欠费且明确告知可能采取断电等措施的情况下，依约采取断电措施，属于自力救济，一茶一坐第八分公司认为相关合同条款属格式条款，对其没有约束力，缺乏依据，本院实难采信。港铁公司虽于2021年1月22日采取断电措施，但此后的函件中仍要求一茶一坐第八分公司履行合同、支付欠费继续营业，并未作出解除合同的意思表示。港铁公司在一茶一坐第八分公司经催告仍拒不履行合同义务，合同约定的解除条件已经成就的情况下，于2021年3月向一茶一坐第八分公司发送解除租赁合同的通知，产生合同解除的效力，双方所签合同应于2021年3月11日解除。现一茶一坐第八分公司仍主张其系受疫情影响迟延支付租金，港铁公司无权单方解除合同，显然依据不足，本院对其要求确认双方之间《租赁合同》于2021年1月22日解除的请求，认为没有道理，实难支持。

六出租人并非国有企业，承租人主张按照承租国有房屋的相关政策减免租金，缺乏依据

【案例】北京市第一中级人民法院：北京优客工场中科创业投资有限公司与北京银通房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷 （2021）京01民终9059号

裁判摘要：关于疫情期间租金及占有使用费减免一节，鉴于银通公司并非国有企业，优客公司主张应按照承租国有房屋的相关政策对其公司2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金减半，缺乏依据，本院不予支持。

【案例】湖北省武汉市中级人民法院：武汉信泰欣酒店管理有限公司、武汉市江汉区小饕粉面馆房屋租赁合同纠纷 （2021）鄂01民终3019号

裁判摘要：由于疫情等不可抗力因素影响，政府先后出台支持中小微企业和个体工商户发展的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。信泰欣公司并非国有企业，亦应参照相关政策给予相应的减免优惠。针对案涉房屋系信泰欣公司拍卖取得，且取得房产后即发生疫情的实际，依照公平原则，酌情减免2个月的房屋占用费。

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本文作者：丁岚，河南财经政法大学法学学士，诉讼仲裁部专职律师

主要业绩：具有十余年法律实务工作经验，熟悉诉讼程序及审判业务流程，擅长民商事争端解决。

自2020年起，为香港锦艺集团有限公司及旗下数家公司、河南中原金控有限公司、中原金控（深圳）融资租赁有限公司、中建七局地产集团有限公司、河南新奥能源发展有限公司、郑州晟润置业有限公司、郑州四棉置业有限公司、河南盛润物业管理有限公司、郑州四棉纺织有限公司、郑州市郑东新区热电有限公司、江苏丰盈环境工程有限公司、郑州油脂化学集团有限责任公司、郑州金御装饰工程有限公司、郑州艾迪维尼教育信息咨询有限公司等多家单位提供常年法律顾问或诉讼法律服务。

编辑 | 于杰