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中国35城房地产短周期投资风险识别系统

2016-2017年楼市：南昌潜力机会最大，呼和浩特风险最大

2015年，在房地产及其相关货币信贷政策的有利推动下，房地产市场迎来了温和复苏。但分化进一步加剧，不同地域房地产市场的冷热不均，一线和个别二三线城市成交量大幅增长，带来了房价涨幅非常大，与此同时，大部分三四线城市还在为去库存而奋斗；不同细分产品市场的盈亏情况也不同，与住宅物业相比，大部分商业物业盈利更加艰难；不同房企的盈利能力也表现出巨大的差异，强者恒强，大部分中小开发房企利润连年下滑，很多正在被迫转型，且行业总体盈利能力也在逐步下滑。虽然行业起起伏伏，我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但市场呈短周期波动。短期来看，识别哪些城市商品住宅短期需求潜力大，面对进一步“分化”的全国商品住宅市场，这种识别能力显得更为重要！

对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。本报告为《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告。

一、35城房地产短周期风险评价指标体系

近几年，诸多研究机构和开发企业，都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险，进行分析和研究，因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前，市场上流行的同类报告，各有优劣之处。相较而言，我们研究的出发点更加独特：虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。也即，从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。这对于房企拿地的现实指导意义和价值，非常之大。比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。

为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

第一步，对16个二级指标进行标准化；第二步，将二级指标与权重相乘得到4个一级指标；第三步，将4个一级指标与权重相乘得到初步综合指标；第四步，根据35城房地产生命周期情况与我院资深专家的经验，对初步综合指标进行微调，最终得出综合数值。

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表1：2016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系

本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

（一）市场需求

我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。具体来看，重点选取近五年常住人口复合增长率、2014年常住人口增长率、2014年外来人口占比、2015年小学生入学规模增长率和2015年大学生在校人数增长率等作为人口层面的一些核心指标；选取近五年GDP增长率、创新经济综合指标作为经济层面的核心指标；选取2015年城镇居民人均可支配收入增速作为财富（收入）层面核心指标。通过标准化、德尔菲法和加权平均等方式方法，综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。其中排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。（注意：这里指代需求增长率，而非需求规模，数值仅体现不同城市间需求增长态势的相对强弱）

从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。

图1：2016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

（二）市场供应

主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化（现货）、企业购置土地面积规模及变化（期货）、商品房用地成交规模及变化（期货）、房屋新开工面积规模及变化（准期货）等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势，主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松，市场开始复苏。特别是2015年年底中央提出去库存任务后，陆续出台了一系列相关配套政策，各地也积极配合落实，今年以来去库存效果得以明显体现。虽然市场整体有所好转，但由于城市分化严重，多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓，也导致35城整体新房供应依旧放缓。因此，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年（2016年下半年和2017年上半年），新房供应仍将减少，住宅库存压力进一步缓解。

同时，随着2016年以来降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策出台，楼市进一步趋于活跃。全国楼市分化突出，深圳、上海等一线城市和合肥、厦门等个别二线城市的楼市由于过于火爆而陆续收紧了政策，而其他二三四线城市受制于高库存，仍在积极出台其他刺激政策。另外，值得关注的是，少数热点城市正在加快土地供应，而高库存城市则限制土地供应，这也就意味着未来一两年，前者的新房供应量将增加，而后者新房供应可能减少。

从综合排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

图2：2016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名

数据来源：易居研究院、统计局、CRIC

（三）市场供求

主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。

从综合排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。

图3 2016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名

数据来源：易居研究院、CRIC

（四）房价偏离

价值规律是商品经济的基本规律,价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律：总是呈波动状态，上涨之后，多会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。商品住宅是一种商品，同时也具有一定资产品属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，我们的研究发现：从短周期波动来看，过去十年我国有些城市的房价同样存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。因此，我们创造性的导入了房价收入比偏离度，这在国内同类报告中属于研究方式与指标设置的创新。

我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。

透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，我们对未来一年35城房价，有如下四方面判断：

其一，房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

其二，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年（2016年下半年-2017年上半年），由于承载了过大的上涨压力，三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。

其三，偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，在2015年全国楼市复苏的背景下，房价水平进一步走低，甚至明显低于历史合理值，这类地区的房价没有大跌空间了。但是这类地区房地产市场供大于求，未来一年，仍需继续去库存，房价大涨的可能性很小，很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。

图4 2015年全国35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名

数据来源：易居研究院、统计局

三、2016年35城房地产短周期风险评价结果

综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。

图5 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名

数据来源：易居研究院、统计局、CRIC

综合得分排名前五位的城市：呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。其中呼和浩特2015年商品住宅现货存销比位居35个城市之首，达到27个月，说明目前该城市市场库存去化压力相对较大，房价上涨空间相对较小；海口则是商品住宅现货存销比排在35个城市中的第三位，达到20个月；太原则是2015年商品房期货存销比排在35个城市中的第二位，预计未来一年新增楼盘较多，去库存周期较长。

综合得分排名后五位的城市：南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外，其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛，供应规模和压力相对较小。其中杭州作为东部及重点二线城市，经历几年低迷之后，过去一年库存持续下滑，去化周期已降至6个月左右的偏低位；宁波与杭州有类似之处，但略弱于杭州；郑州、南昌作为本省的单核城市，基本面较强，需求旺盛，库存消化周期持续处于偏低位，房价仍有继续上涨空间；广州作为一线城市，2015年以来房价明显弱于京沪深，由于城市基本面较强，未来半年至一年，房价存在继续补涨空间，不过也应警惕广州政策随其他三市收紧的风险，一旦收紧，则投资价值将随之降低。

根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，我们列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。

需要说明的是，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。

表2 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名

数据来源：易居研究院、统计局、CRIC

执笔人：易居房地产研究院研究员朱光（副院长杨红旭指导）